23/06/2017

Un código urbanístico porteño para los “desarrolladores” inmobiliarios


La administración PRO enviará a la Legislatura un proyecto de código para generar mayor capacidad constructiva y legitimar la política de enajenación de tierras públicas que atravesó todas las administraciones, desde la sanción del código vigente. Es decir, bajo el pretexto de modernizar el Código de Urbanismo, que data de 1977, y homogeneizar las densidades constructivas,  el gobierno impulsa un código que aumentará la renta del suelo y dará cabida a inversiones financieras de rápido retorno.


 


Este proyecto inicia su texto aclarando que se encuadra en la Ley marco del Plan Urbano Ambiental (PUA, ley 2930) del año 2007. Justamente una ley que enarbolaba principios ambientales, pero este código solamente norma cuestiones de uso del suelo, morfología  y edificación.


 


Buenos Aires, ciudad insustentable


 


Buenos Aires forma parte de una urbe de 14 millones de habitantes con problemas graves de inundaciones, isla de calor, falta de espacios verdes públicos, falta de sol, exceso de tránsito, problemas de vivienda y hacinamiento y con servicios públicos ineficientes.


 


La población de la ciudad autónoma es de tres millones desde hace décadas. Según el Arq. Ludueña la superficie construida es de 220 millones de metros cuadrados y resta una superficie construible de 385 millones, es decir que la capacidad actual soportaría un aumento de la cantidad de habitantes; situación deseable para miles de trabajadores que actualmente viajan desde el conurbano.


 


“Desde 2003 se suman anualmente 2.000.000 de metros cuadrados, pero gran parte queda sin habitar. Ha servido como inversión, pero no resulta atractivo para que la gente se venga a vivir", reconoce Franco Moccia, Ministro de Desarrollo Urbano y Transporte (La Nación 12/9/2016). Cabe corregir, la “gente no se viene a vivir” porque los precios son inalcanzables para un trabajador.


 


En la ciudad hay 500.000 personas en situación de emergencia habitacional, se ha agravado enormemente la situación de los inquilinos pese a que se estima en 340.000 la cantidad de departamentos vacíos. Hay 14 villas y 24 nuevos asentamientos precarios.


 


La ciudad está construida sobre las cuencas de cuatro arroyos: Medrano, Vega, Maldonado y Cildañez. A pesar de las costosas obras estructurales y de mantenimiento que se efectúan sobre estos canales subterráneos, ante episodios severos de precipitaciones, persisten las inundaciones, el aumento de la capa freática y la afectación de los equipos eléctricos soterrados. Para solamente mencionar un ejemplo: la construcción de Tecnópolis y el DOT impactaron sobre el Arroyo Medrano (Saavedra y Nuñez) generando la inundación del 2 de abril de 2013 y posteriores episodios menores.


 


Además Buenos Aires está sobre el estuario del Plata afectado por el aumento del nivel del mar propio del cambio climático, por lo tanto el escenario de catástrofe se verá agravado con el aumento de construcciones que endican el agua y no contemplan el uso de materiales genuinos, renovables y reciclables.


 


Génesis, devenir y críticas


 


Este proyecto de Código se pergeñó en el “Foro de Desarrollo Urbano” que se reunió dos veces en el Palacio Lezama (la ex fábrica Canale) y del que participaron los principales desarrolladores a saber, Eduardo Costantini, Eduardo Elsztain (presidente de IRSA), Milagros Brito (titular de Vizora), Toribio de Achával, entre otros y grandes estudios de arquitectura. Después intervinieron los técnicos para acondicionarlo de forma de poder presentarlo ante la comunidad.


 


Simultáneamente en junio de 2016, la Legislatura porteña sancionó la ley que creó la Agencia de Bienes Sociedad del Estado. Desde ese día, el gobierno dispone a voluntad de la compra, venta, alquiler, concesión y canje de unos 2400 inmuebles estatales. Con esta Agencia, que cumple funciones similares a las que tuvieron la Corporación Puerto Madero y la Corporación Buenos Aires Sur, el gobierno decide sobre el destino y uso del patrimonio común, sin intervención de la Legislatura.


 


En forma preventiva, un grupo de vecinos se presentó ante la justicia y, el 20 de abril, la Sala I de la Cámara en lo Contencioso, Administrativo y Tributario ratificó la medida cautelar otorgada en primera instancia y dispuso que "el GCBA [Gobierno de la Ciudad] adopte las medidas tendientes a garantizar la participación ciudadana en el proceso de elaboración del proyecto de Código, acorde a lo establecido en los art. 27 de la Constitución de la Ciudad; 25 y 29 del Plan Urbano Ambiental". Producto de este amparo el gobierno debió convocar reuniones en  barrios y un foro. En esta instancia, el 5 de junio decenas de vecinos y asociaciones vecinales expresaron su desacuerdo en intervenciones de 5 minutos cada uno.


 


Por su parte, el Frente de Izquierda organizó en la Legislatura, el lunes 12 de junio, una mesa de especialistas donde concurrieron vecinos, asambleas barriales y miembros de consejos consultivos de distintos barrios. Entre las críticas expresadas se encuentra: pérdida de asolamiento, disminución de espacio verde en los pulmones de manzana, carencia de  especificaciones sobre los materiales de construcción, negación de las inundaciones, etc. Respecto de este último punto se observó que el Código no establece la diferencia entre las zonas altas y las que se encuentran en el viejo valle de inundación de los arroyos entubados, a la hora de densificar la construcción. Tampoco se tiene en cuenta las fisonomías de los barrios bajos a la hora de unificar las alturas. Por su parte, los especialistas fueron críticos con el aumento de alturas en el perímetro de la ciudad que incrementará el efecto de isla de calor, dado que se produce una barrera sobre los vientos necesarios para la remoción de las altas temperaturas vinculadas también al exceso de cemento.


 


Propuesta


 


Este encuentro del FIT con los vecinos se planteó la realización de una campaña en toda la Ciudad, tanto acompañando las protestas que se llevan a cabo en los barrios como generando acciones unificadas.

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