15/12/2021

Buenos Aires: más inquilinos, menos propietarios y viviendas inaccesibles

A pesar de la caída de los precios de los inmuebles nadie accede a un hogar propio en la Ciudad.

Un relevamiento de la Ciudad de Buenos Aires saca a la luz que en los últimos 15 años creció 7,1 puntos la cantidad de inquilinos, en detrimento de quienes detentan la propiedad de sus viviendas. Esta involución pone nuevamente de manifiesto la crisis habitacional, el deterioro de los ingresos familiares y la concentración de la propiedad de las viviendas en manos de la especulación inmobiliaria.

El dato corresponde a de la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad, e indica que mientras en 2006 el 60,7% de las familias eran dueñas de sus viviendas y el 27,7% alquilaban, en 2020 esa relación pasó a 53,5% de propietarios contra 34,8% de inquilinos.

Se trata de un salto de más del 25% en la cantidad de familias que se ven obligadas a alquilar, en medio de un mercado que se viene contrayendo durante los últimos meses, con una suba generalizada de los precios de locación que hace más inaccesible la continuidad habitacional en la capital nacional.

Misma población, más construcciones y menos soluciones

El dato curioso de la Ciudad de Buenos Aires es que casi que mantiene la misma población que hace 70 años, en alrededor de tres millones de habitantes. Sin embargo, CABA es una de las ciudades donde más ha crecido la construcción de viviendas, pasando de unos 2.087.249 m2 autorizados en 2011 a 3.089.499 m2 en 2018 y 2.669.998 m2 en 2019 (Clarín, 15/12).

Estas nuevas viviendas no van a engrosar la oferta de alquileres, ni tampoco explican el récord de propiedades en venta –que asciende a unas 160.000 en CABA-, que en gran medida se explica por la fuga de locadores al mercado de venta tras la Ley de Alquileres y la baja rentabilidad de las locaciones, sino que están asociadas a la especulación inmobiliaria y a las inversiones como reserva de valor.

La Ciudad de Buenos Aires es la principal destinataria de proyectos de esta índole, por medio de distintos instrumentos legales (adquisición desde el pozo, fideicomisos o inversiones directas), que buscan colocar los fondos en construcciones que tienen un piso en su depreciación y que por las propias características expulsivas y especuladoras del negocio inmobiliario tenderían a subir en el futuro.

Por ejemplo, Puerto Madero, una de las zonas más privilegiadas en la construcción de torres y proyectos inmobiliarios, goza de una ocupación menor a la mitad de su capacidad habitacional disponible. Esto se repite, a diferentes escalas, en los principales barrios porteños. La vivienda no se produce con fines de locación o venta, sino como un mero anexo y/o artilugio de la economía de los “inversores”.

Por el piso, pero no alcanza

A todo esto, los precios de venta de los bienes inmuebles están tocando su piso, debido a la comunión de un exceso de oferta con una escasa demanda, gracias al deterioro del poder adquisitivo de los salarios y a la imposibilidad de pagar un crédito hipotecario actual. Esto implica que las pocas operaciones que se cierran se encuentran más vinculadas a una concentración del mercado por parte de quienes detentan los dólares necesarios para negociar con una posición dominante, ampliando más la dependencia habitacional de los inquilinos.

Las propiedades se encuentra un 30% debajo de los valores de hace dos años atrás, sin embargo nadie cuenta con la capacidad de ahorro, ni los ingresos suficientes para costearse una. Mientras el crédito hipotecario sigue dolarizado y con un filtro de ingresos que descarta a la casi totalidad de la población trabajadora.

El mercado de viviendas se encuentra dominado por los negocios especulativos de las grandes inmobiliarias y por la incidencia de mercados laterales que buscan refugiarse en el valor de las propiedades: un proceso que conduce a la expulsión de los trabajadores de las principales ciudades.

Las tratativas para derogar la Ley de Alquileres solo responden a satisfacer las aspiraciones de las inmobiliarias y grandes propietarios, lejos de ofrecer una salida para la población trabajadora, que debe lidiar con el ajuste en sus ingresos como consecuencia directa de la política fondomonetarista aplicada por el gobierno.

Revertir esta situación implica terminar con las viviendas ociosas en las principales ciudades, con un impuesto a las mismas para garantizar que sean puestas a disposición de su habitación. Un plan de créditos hipotecarios a tasas cero, actualizables según los ingresos de los trabajadores y cuyas cuotas no superen el 25% de los ingresos familiares. Y la construcción de viviendas, de acceso popular, para combatir la crisis habitacional.

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