El próximo mes de julio se aplicará por primera vez el índice de la nueva Ley de Alquileres, estimándose en un 40% el aumento interanual. Este aumento supera a la amplia mayoría de las paritarias, agravando la economía y la situación habitacional de millones de trabajadores sin casa propia.

Se trata de la aplicación del Índice para Contratos de Locación (ICL), que integra por partes iguales la suba de los salarios según Ripte y la inflación, lo que termina configurando aumentos por debajo de la inflación (46,3%) pero por arriba de la capacidad económica de los trabajadores.

La previsión de un 40% de aumento es sobre la base del aumento esperado para el mes de junio, cuando el ICL se encuentra hoy en un 35%. El aumento corre para los contratos firmados a partir de julio del 2020 en adelante y su actualización será publicada por el Banco Central.

Llueve sobre mojado

El mercado de los alquileres viene sufriendo abruptas turbulencias, con una marcada escalada de los precios de las locaciones, configurando la tormenta perfecta.

La baja rentabilidad de los alquileres, medida en relación al precio de las propiedades en dólares, junto a las restricciones que plantea la nueva ley para los propietarios han acentuado fuertemente la tendencia de estos a salirse de los alquileres y pasarse al mercado de venta de sus inmuebles.

Esto implica que la oferta de los alquileres disminuya significativamente, aumentado la presión alcista de los precios. A su vez, la crisis habitacional del país, con ninguna política de créditos hipotecarios y con salarios por el piso, coloca esa escasa oferta como el botín de millones de trabajadores, quienes no pueden ni soñar con comprar con una casa propia, lo que ha sumado al derrumbe de los precios de venta de los inmuebles.

Las obligaciones que emanan de la nueva Ley de  Alquileres también suman lo suyo. El requisito de inscribir los contratos en la Afip para validar los contratos ha aumentado la carga sobre los alquileres, ya que los propietarios trasladan los impuestos al valor final del alquiler.

Lo mismo ocurre con la compensación por la aplicación el ICL y los contratos de 3 años: los propietarios fijan un precio de ingreso que contemple la pérdida eventual por un índice que se ajusta por debajo de la inflación.

Hecha la ley…

Algunos sitios especializados ya fijan por arriba del 70% el aumento en los alquileres en CABA, para quienes quieren acceder a una locación inmueble. Según Zonaprop, el precio promedio de alquiler de un departamento de 50 metros cuadrados y dos ambientes, en CABA, fue de $37.575 en mayo.

Los propietarios buscan evadirse de la normativa prorrogando contratos viejos u ofreciendo renovaciones exorbitantes, mientras que en muchas provincias no se cumplen los beneficios que la ley incorpora para los eventuales inquilinos, planteándose en los hechos condiciones leoninas para ingresar (multiplicidad de garantías) y formas de contratación anómalas.

Desde la Defensoría del Pueblo de CABA registran 756 denuncias vinculadas a las dificultades de acceder a una vivienda, riesgos de desalojo, aumentos impagables, contratos ilegales y al costo de los alquileres.

La disparada de los alquileres ocurre en medio de una crisis habitacional descomunal, con millones de trabajadores sin vivienda propia, siendo desplazados de los centros urbanos a la periferia por la especulación inmobiliaria y con distintos procesos de recuperación de tierras que son reprimidos y judicializados por el Estado.

Los desarrollos inmobiliarios del último periodo no son para cubrir las necesidades habitacionales, sino como refugio de valor o inversión a largo plazo de los especuladores. Algo similar a lo que ocurre con las tierras ociosas.

Para terminar con este ataque a los trabajadores es preciso comenzar con una recomposición salarial del conjunto de los trabajadores, que fije los ingresos obreros por arriba de la inflación. Al mismo tiempo que es necesaria la conformación de un Banco de Tierras para detectar y disponer de la tierra ociosa y fiscal para un plan de vivienda, con crédito hipotecario según los salarios y hasta un 25% de los ingresos.