13/08/1998 | 596

La especulación inmobiliaria «es el negocio, no del año, sino de la década»

Cada día laborable mueren cuatro obreros y quizás tres corresponden a la construcción. La estadística oficial (los muertos pueden ser muchos más) desnuda los niveles de explotación sobre los que se sostiene la feroz especulación inmobiliaria. La urbanización de Puerto Madero, el reciclado del Mercado de Abasto, la enorme red de barrios privados en el Gran Buenos Aires, el proyecto Retiro, la autopista a La Plata, el puente a Colonia, el Parque Industrial La Plata, el ‘mega’ emprendimiento en los barrios de Lugano y de Villa Soldati, la instalación de nuevos centros comerciales, son los escenarios en los que se asienta la explotación feroz de los obreros mas baratos del mercado.


La medida de la especulación inmobiliaria la da el salto en los valores de venta o alquiler de las propiedades. En Puerto Madero «las oficinas que se vendían a 1.700 dólares el metro cuadrado en 1993, hoy en día llegan a 3.300» (Perfil, 24/5); el precio de los terrenos ubicados en zonas de la Capital, en las que el Código Urbano permite construir complejos edilicios, «se incrementó en un 40% sólo en un año y medio» (Página 12, 10/7); otro tanto ocurrió con el alquiler de viviendas y oficinas en zonas de categoría. La construcción y extensión de autopistas es uno de los engranajes claves de la especulación inmobiliaria por la valorización de las zonas aledañas.


Como consecuencia de la creación del Parque Industrial de La Plata, por citar solo un caso, las tierras «en los últimos dos años, se han revaluado en un 200 y 300 por ciento». «Quienes allí se ubican acceden al beneficio de la promoción industrial y, gracias a este régimen, por el mero hecho de estar dentro del predio pueden obtener hasta trece años de desgravación impositiva» (La Nación, 27/7). «En los 20 centros urbanos más importantes del país, los permisos para la construcción crecieron 68,8 % durante los primeros 90 días de 1998, respecto de igual período de 1997» (Ambito, 26/5).


Barrios cerrados


¿A quién va dirigida esta oferta? «Los diez proyectos inmobiliarios de mayor envergadura que se desarrollan hoy en Buenos Aires… hacen foco en los sectores medios y altos». «Lo mismo ocurre con los barrios satélites y los barrios cerrados, que se erigirán en el Gran Buenos Aires, en predios con baja densidad de población y profusión de espacios verdes y espejos de agua». Un ejemplo es «Estancias del Pilar», que «podrá albergar a 22.000 personas, tendrá colegios, albergará al Club Champagnat y contará con un centro comercial». Otro, «Puerto Trinidad» (Hudson), con «600 casas multifamiliares y un puerto con 500 amarras, ya que cuenta con una amplia costa bañada por el Río de La Plata» (La Nación, 29/5). Estos informes revelan la naturaleza estrecha y parasitaria del ‘boom’ inmobiliario.


Para un cortesano del gobierno, sin embargo, «desde que se produjo el auge de la construcción de viviendas, los alquileres bajaron continuamente»; de un lado, «muchas personas y familias acceden a una vivienda mejor y dan a otros, que están mas rezagados en el ascenso social, la posibilidad de cambiar la suya» (Juan Alemann, La Razón, 18/6). La realidad es otra: «el segmento de alquileres de vivienda muestra una marcada retracción de la demanda», lo que se ha potenciado es una «demanda puntual en el segmento de locaciones de departamentos del orden de los 150 metros cuadrados, en las zonas de mayor jerarquía» (Ambito, 27/7). La concreción del ‘sueño de la casa propia’, está más lejos que nunca. Mas de la mitad de los que compran unidades nuevas ya eran propietarios y el resto está sometido a un endeudamiento con tasas del 11% en dólares, que duplican o más las tasas internacionales, y cuotas que no bajan de 400 dólares para un departamento de dos ambientes en un país donde esa cifra es todo lo que ganan las dos terceras partes de sus trabajadores.


 


¿Qué y quiénes sostienen el boom?


Para un fuerte agente inmobiliario, «nunca hubo la oferta pública que existe hoy en la Argentina, se reciben permanentemente ofrecimientos de distintos bancos, y son todos extranjeros» (Ambito, 5/6). En esos proyectos, revela otro, «los inversores requieren por lo menos una rentabilidad del 25%» (ídem, 3/7).


Pero debido a la enorme hipoteca que pesa sobre los fondos públicos y la amenaza constante de la fuga de capitales, el régimen menemista está obligado a cautivar al capital financiero a través de altos rendimientos financieros (intereses) o especulativos (fluctuación de títulos públicos, valorización inmobiliaria impulsada por el propio Estado). A través de los ‘mega’ proyectos (autopistas, centros comerciales, puente a Colonia), y del financiamiento para la construcción de viviendas suntuarias, el gobierno nacional está a la cabeza de la especulación inmobiliaria, junto al gobierno de De la Rúa en la Capital. Es el gobierno de la ciudad el que acaba de proponer la venta de las acciones de la corporación Puerto Madero (estatal), lo que, según Ambito Financiero, «abriría las puertas para la llegada al país de uno de los emprendedores inmobiliarios mas fuerte del mercado norteamericano: Tishman Speyer»(26/6). El que compre las acciones dispondría de la enorme infraestructura ya construida en Puerto Madero, junto a terrenos aún por licitar por 1.200 millones de pesos. En palabras de un funcionario de la Corporación: «no es el negocio del año, es el negocio de la década» (La Nación, 18/6).


Argentina es considerada como un centro de especulación inmobiliaria y financiera internacional por la propia Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (Ocde), que agrupa a los gobiernos de los principales países del mundo. Argentina accedió al ingreso en el Acuerdo Mundial de Inversiones, entre otras razones, porque»Argentina se enorgullece de su régimen liberal con respecto a los flujos de inversiones internacionales directas… y no aplica restricciones a las adquisiciones inmobiliarias por parte de extranjeros, salvo en las zonas fronterizas» (Ocde, PO Nº 579).


 


Lo que vendrá


El final del actual boom especulativo es perfectamente previsible a corto plazo cuando no se pueda vender la inmensa oferta existente y, con ello, se corte el financiamiento de los bancos a los pulpos inmobiliarios. Con mas de un millón de viviendas desocupadas, se está promoviendo una sobreproducción de inmuebles y construcciones caras que habrá de acabar en un crac inmenso. Entretanto, los desalojos seguirán su curso, la vivienda seguirá siendo inaccesible para el 75% de la población y se agravarán las condiciones del alquiler, porque así lo reclaman los inversores externos. «Lo que se pregunta el inversor de cualquier desarrollo constructivo en la faz comercial de la vida de la ciudad es: por qué razón no existe un procedimiento de desalojo mas rápido… habría que asegurarle que, ante la eventual incapacidad de pago, pueda recuperar sin dilaciones su propiedad» (Ambito, 15/7). A esto apunta la»seguridad jurídica» que exigen los chirolitas de la Alianza, y en particular del Frepaso.

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