Según un informe elaborado por el sitio inmobiliario Zonaprop, la Ciudad de Buenos Aires se encuentra segunda en el ranking de lugares de Latinoamérica más costosos para comprar una vivienda. Esto se suma a un escenario habitacional adverso, con alquileres por las nubes y una caída histórica en la rentabilidad de las locaciones, siendo los únicos beneficiarios los especuladores inmobiliarios.

El dato aportado por el portal inmobiliario coloca a CABA solo por detrás de Monterrey (México), con un valor promedio del metro cuadrado en 2.413 dólares. Esto a pesar de que la baja rentabilidad de la tenencia de inmuebles para locación haya promovido la emigración de propietarios al mercado de venta, generando una caída de hasta el 12% en el valor de mercado de las propiedades.

Este escenario resulta de lo más complejo para los inquilinos, que no pueden pagar los exorbitantes alquileres; para quienes aspiran a adquirir un hogar, pero carecen de créditos e ingresos para alcanzar el alto valor de mercado de las propiedades; y para los pequeños propietarios que refuerzan sus ingresos por medio de una renta regular, los cuales han visto caer sus ingresos.

Quienes sí se ven beneficiados son los especuladores inmobiliarios, ya que al tiempo que los precios se mantienen altos en la región el valor de construcción del metro cuadrado en CABA se encuentra en pisos históricos.

Una crisis por donde se la mire

Un informe del sitio especializado Reporte Inmobiliario señala que la combinación entre el valor actual de los alquileres y los precios de las propiedades mantiene una brecha altamente elevada, lo que implica una tasa de rentabilidad actual promedio del 2,64%, para las locaciones, la mitad del 5,4% que se obtenía en 2017.

Esto se explica por el elevado precio de las propiedades, las que deberían bajar a la mitad para recuperar dicha rentabilidad y hacer más accesible el mercado de vivienda; o por el “bajo” precio de los alquileres, los que deberían duplicarse para arrimarse a los precios, claro que con un mercado de acceso imposible.

Lo que está claro es que el mercado inmobiliario de la capital nacional no responde a las necesidades ni al poder adquisitivo de los trabajadores, ya que a pesar del deterioro económico de la población trabajadora lo que ocurre es que los precios de los nuevos contratos suben exponencialmente gracias a la disminución de la oferta de inmuebles y a que la mayor parte de los desarrollos inmobiliarios se destinan a edificaciones y complejos de alto poder adquisitivo.

A su vez, la nueva Ley de Alquileres, que ajusta anualmente los valores según el Índice de Contrato de Alquiler, le impone a los inquilinos aumentos por arriba de las paritarias, quienes ya ingresan pagando un adicional en concepto de la absorción de la pérdida proyectada por los propietarios.

Las inmobiliarias y constructoras pagan montos irrisorios por el metro cuadrado de construcción, con altísimo rendimiento en dólares de los sectores pudientes. Según los datos de la Dirección General de Estadística y Censos del gobierno de la Ciudad, se precisan $ 90.897,79 (alrededor de 500 dólares blue) para construir un metro cuadrado de una Unidad Tipo IV (multivivienda suntuosa). A esto se suma que la disputa privada por la apropiación de tierras en la Ciudad, con la complicidad del macrismo y el kirchnerismo en la Legislatura porteña, traslada el valor inflado de esos terrenos, por la especulación, a los inmuebles edificados, haciendo más costoso el precio final del metro cuadrado.

Un acceso devaluado

Lo que se impone como realidad es el crecimiento de la brecha entre los ingresos populares y el costo de la vivienda, resultado de las sucesivas devaluaciones y el impacto del ajuste en los salarios obreros, mientras que el mercado de venta, aunque en baja, conserva un piso elevado y en dólares. Para tomar noción de esta contradicción, la escrituración de ventas de inmuebles se encuentra en el lugar más bajo de los últimos 20 años,con excepción del año de la pandemia(2020).

La entrega de tierras de la Ciudad a los especuladores inmobiliarios agrava aún más esta tendencia. Los terrenos aptos para su habitabilidad, que no eliminen espacios verdes ni pulmones de la Ciudad, deberían ser empleados para proyectos de viviendas y edificaciones de acceso a los trabajadores, con créditos universales a tasa cero y valores vinculados al costo de construcción y no al mercado privado.

Este es uno de los fenómeno que encontró una reciente resistencia del pueblo berlinés, con la victoria del “sí” en el referéndum no vinculante que plantea la expropiación de unas 240.000 viviendas en manos del gran capital inmobiliario.

La especulación inmobiliaria también debe atacarse con un impuesto progresivo a la vivienda ociosa, que abunda en los departamentos más costosos donde los capitalistas invierten como reserva de valor, y un impuesto progresivo a los grupos inmobiliarios.

Los alquileres deben seguir la evolución de los salarios y estos segundos deben estar a la altura de una canasta familiar, tanto para poder costear un alquiler como para poder adquirir una vivienda, con créditos pagaderos en cuotas que no superen el 25% de los ingresos familiares y un plan de viviendas nacional para garantizar el derecho al hábitat de millones de personas.