El crecimiento del formato de los contratos temporarios para el alquiler de viviendas, como el que promueve la plataforma Airbnb, está en el ojo de la tormenta por el encarecimiento del valor de los alquileres en las principales ciudades del mundo. En Argentina se combina con la escasez de propiedades en oferta que complica cada vez más a los inquilinos y la devaluación del peso, cuando las tarifas de estos contratos se fijan en dólares.

Una serie de pulseadas de Airbnb, como la demanda millonaria presentada por la empresa contra la ciudad de Nueva York tras la sanción de una ley regulatoria, volvió a poner sobre la mesa la discusión sobre qué hacer con esta modalidad en ascenso, que permite a los propietarios de los inmuebles una ganancia muy superior a los contratos tradicionales.

Hoy en la ciudad de Buenos Aires la cantidad de alquileres temporarios en oferta suma más de 16.000 propiedades, según el Monitor Inmobiliario de Invertire Real Estate, lo que significa un crecimiento del 65% en un año. Tomando las publicaciones en el portal Zonaprop solo uno de cada cinco avisos son ofertas de alquiler (el resto son para venta) y de ellos la cuarta parte son temporarios. El formato posibilita a inmobiliarias y propietarios evadir la Ley de Alquileres vigente, evitando los contratos por tres años con actualización anual del monto, y pueden publicarse con valores en dólares.

Los que ganan

Así, mientras los inquilinos sufren las peripecias de no conseguir dónde vivir o cómo pagar el alquiler, al mismo tiempo se expande un negocio extraordinario. Darío Rizzo, CEO de la inmobiliaria Alternativa Propiedades, estimaba en diciembre que la rentabilidad por departamento en la modalidad temporaria es dos veces y media la percibida en los contratos a tres años. La renta promedio de los temporarios registró en 2022 un aumento del 189% (La Nación, 26/12/22).

Según releva un informe del Centro de Estudios Metropolitanos, solo en noviembre las ganancias totales en CABA superaron los 13 millones de dólares, y el 45% de las viviendas son de los llamados “multianfitriones”, es decir de gestores inmobiliarios corporativos. Destaca también que se trata de un fenómeno nacional, especialmente en centros turísticos, ya que entre octubre de 2021 y febrero de 2023 las ofertas se duplicaron en Ushuaia y más que se triplicaron en Bariloche. En Puerto Iguazú, las ganancias del rubro se multiplicaron por 25 entre mediados de 2021 y principios de 2023.

Decíamos a su vez que hay una tendencia internacional, que tiene -entre otras plataformas como Booking- a Airbnb como jugador principal. Esta empresa digital funciona como intermediario entre los anfitriones que ofrecen sus alojamientos y los clientes, y actualmente ofrece más de seis millones de propiedades en casi 190 países. Sus acciones subieron nada menos que un 70% desde enero, lo cual redundó en que uno de sus tres cofundadores, Joe Gebbia, incrementara en 3.000 millones de dólares su riqueza personal. Como veremos, esta tendencia global no está para nada exenta de conflictos.

Regular, ¿esa es la cuestión?

El tema reabre fuertes debates, a la luz de la inocultable crisis que padece el rubro de alquileres y sufren los inquilinos. El punto principal de las discusiones se da en torno a la necesidad de sancionar leyes que regulen la actividad de contratos temporarios, pero ese no es el fondo del problema. Por caso, la Ciudad de Buenos Aires cuenta desde 2019 con una ley que obliga a inscribir en un registro oficial las propiedades ofertadas bajo esa modalidad, pero actualmente solo fueron anotadas 526 unidades, menos del 5%.

El mismo fracaso auguran los proyectos de ley que marcan el paso en el mismo lugar, como el que presentó en marzo la senadora nacional peronista Ana María Ianni, para crear un registro nacional de alquileres temporarios. Matías Lammens, ministro de Turismo y Deportes y candidato a legislador de Unión por la Patria, viene de reclamar públicamente que se avance en ese sentido, mientras su cabeza de lista porteña, Leandro Santoro, se pronuncia por una flexibilización de la Ley de Alquileres como piden las inmobiliarias: contratos a dos años y subas semestrales.

El punto es que nadie ataca el corazón del problema, derivado de la especulación inmobiliaria y el desplome del poder adquisitivo de los ingresos de los trabajadores. En la Ciudad de Buenos Aires se construyen torres de lujo que encarecen la vivienda y expulsan a las familias trabajadoras hacia el conurbano o los asentamientos. La valuación dolarizada de los inmuebles en un país donde se hunde la moneda nacional es un factor adicional que desincentiva la oferta, ya que los precios de los alquileres quedan en mínimos comparados con el valor de venta de la propiedad; Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, asegura que luego de los vencimientos de los alquileres “casi un 40% de dueños que no quiere renovar los contratos”.

La misma crisis en otras latitudes

La falta de acceso a una vivienda es una problemática ciertamente internacional, que ha desatado movimientos en varias grandes ciudades con este punto como prioritario, especialmente de jóvenes que no pueden costear un alquiler, como fueron el M-15 español o el Occupy Wal Street en Estados Unidos. Estas tensiones derivaron en que en el último período muchos gobiernos intentaran controlar este mercado. Veamos algunos casos.

Airbnb viene de demandar a Nueva York por una ley local que acaba de entrar en vigencia en julio, la cual establece que los residentes que deseen alquilar a corto plazo una habitación o departamento deben registrarse y ser habilitados por una oficina del Estado; algo que fue denunciado por la plataforma como “una prohibición de facto” de los contratos temporarios.

No es el único ejemplo. Tokio, Miami, París, Berlín, Roma y Barcelona son grandes urbes que sancionaron regulaciones de los alquileres a corto plazo, incluyendo la confección de mapas que establecen zonas donde no se habilitan nuevas ofertas. Pero en numerosas ciudades de Europa la pulseada está al rojo vivo.

En Florencia, una de las principales ciudades turísticas de Italia, el municipio anunció la prohibición del uso de propiedades residenciales para alquileres a corto plazo en el centro histórico, donde asegura que está disminuyendo la población. En Milán, donde el aumento del precio de la vivienda fue objeto de protestas estudiantiles, se evalúa limitar los alquileres turísticos de larga duración. Hay en el tapete incluso una ley nacional sobre el tema.

El gobierno de Portugal también anunció a principios de 2023 la prohibición de nuevas licencias para Airbnb y otros alquileres temporarios en zonas urbanas densamente pobladas. Es el resultado de una situación crítica, ya que en 2022 en Lisboa, la capital lusitana, los alquileres se encarecieron un 37%. Con todo, el primer ministro Antonio Costa, del Partido Socialista, busca arrimarse al lobby inmobiliario, prometiendo incentivos fiscales a los propietarios que pasen las viviendas turísticas a ofertas de alquiler para la población local, y hasta deslizó que alquilaría directamente las propiedades desocupadas por un período de cinco años para ponerlas en alquiler.

El mismo enfoque sigue otra formación centroizquiedista, como Morena en la Ciudad de México. El jefe de gobierno Martí Batres se comprometió a acelerar la demorada regulación de los alquileres temporarios… alegando que los empresarios inmobiliarios acusan “una competencia en condiciones desiguales”. Ninguna de estas medidas va a solucionar el drama de los inquilinos, porque su preocupación es consensuar con los capitalistas del sector.

¿Cómo salimos?

Los políticos capitalistas y el lobby de especuladores inmobiliarios asegura que el fondo de la crisis en Argentina es la Ley de Alquileres, y habría un principio de acuerdo entre oficalismo y oposición para tratar modificaciones a la misma o su derogación en el Congreso tras las Paso del 13 de agosto. Pero independientemente de las limitaciones de esta norma, que de hecho en lo que lleva de vigencia hizo que los alquileres le ganen por mucho a la inflación (en el primer semestre de 2023 se incrementaron 70%, contra un 50% de inflación), lo cierto es que aquella fue votada para atender una situación ya crítica.

El meollo del asunto es que las viviendas no se construyen en función de las necesidades habitacionales sino de los negocios inmobiliarios, por lo que tenemos megaemprendimientos de lujo (como en Costanera Norte, Costanera Sur o la ex Ciudad Deportiva de Boca) que encarecen los precios mientras se subejecutan los planes de construcción de hogares populares. No es un fenómeno exclusivamente porteño: basta recordar que en octubre de 2020 Kicillof y Berni desalojaban en Guernica a más de mil familias sin techo, para allanar la construcción de un country flojo de papeles. La capitalización de la renta del suelo urbano está detrás de la tan señalada gentrificación de las ciudades y difusión de zonas residenciales. Es una cuestión de clase.

Este proceso se combina fatalmente con la destrucción de los salarios y jubilaciones, que impiden costear un alquiler. Como dijimos, la dolarización del negocio inmobiliario agrava el problema. La salida que ofrecen los partidarios de liberalizar el mercado de alquileres es una burla, como ocurre con Larreta y sus créditos para que los inquilinos paguen sus gastos mensuales a costa de endeudamiento, en una ciudad donde el 40% alquila su vivienda. El gobierno nacional también viene contemporizando con el reclamo empresario, como muestran las declaraciones del ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggioti, sosteniendo que la normativa debería descentralizarse en leyes provinciales (Télam, 4/5).

Esta política es la que lleva a que en la Ciudad de Buenos Aires haya aproximadamente 340.000 viviendas vacías, cuya única función es ser una reserva de valor para los capitalistas. A nivel nacional, la agrupación Inquilinos Agrupados calcula a base de datos del Censo 2022 que son tres millones las propiedades ociosas, mientras que el Indec registra que un millón de personas viven en condiciones de “hacinamiento crítico”.

Para salir del laberinto el Frente de Izquierda defiende un programa centrado en las necesidades habitacionales de la población trabajadora. Partiendo como punto elemental de una urgente recomposición de los salarios e ingresos populares, contempla la fijación de un impuesto a las viviendas ociosas y al capital inmobiliario, incluyendo una alícuota progresiva sobre los alquileres temporarios, todo lo cual incentivaría la oferta disponible para los residentes en lugar de la especulación.

Con esa recaudación podría financiarse un plan de viviendas a bajo costo, urbanizar las villas y asentamientos, y garantizar créditos hipotecarios a tasas cero y de acceso a universal, con cuotas que no superen el 10% de los ingresos familiares; eso, de la mano de la confección de un banco de tierras que incluya las tierras fiscales y ociosas para cortar de cuajo la especulación con el suelo. Incluso, en ciudades como CABA donde se incentivó este negocio para empresarios amigos como el grupo Irsa, se plantea la revisión de las tierras y edificios públicos enajenados en los últimos años.

Solo la izquierda puede dar una salida, y organiza cotidianamente esta pelea en los barrios y ciudades de todo el país.

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